八天前，廣州首批集中供地塵埃落定，越秀地產(chǎn)成最大贏家。
4月26日、27日、29日三天，廣州集中出讓48宗地塊，6宗地塊流拍，42宗成交地塊總成交價(jià)1013.4億元。“地頭蛇”越秀地產(chǎn)運(yùn)氣爆棚，總共斬獲8宗地塊，其中2宗為搖號(hào)摘得，總成交價(jià)高達(dá)177.5億元，是本輪土拍拿地最多的房企。
當(dāng)下，若論廣州土地市場(chǎng)風(fēng)頭最勁的那個(gè)，莫過(guò)于越秀地產(chǎn)了。
作為最早一批上市的房企，越秀地產(chǎn)此前不溫不火，一直在50名左右徘徊，后起之秀中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)都跑到了它的前面。
但近兩年，在TOD發(fā)展的大背景下，越秀地產(chǎn)憑借二股東廣州地鐵的資源優(yōu)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)擴(kuò)張，頻頻引發(fā)關(guān)注。
不過(guò)，要想在競(jìng)爭(zhēng)激烈的TOD賽道沖出來(lái)，光憑含著金湯匙是不行的，越秀地產(chǎn)的TOD之路還面臨著多重挑戰(zhàn)。
尚無(wú)標(biāo)桿項(xiàng)目
過(guò)去兩年，越秀地產(chǎn)在TOD項(xiàng)目擴(kuò)張上高歌猛進(jìn)，借助戰(zhàn)略股東廣州地鐵的“輸送”，其先后拿下5個(gè)TOD物業(yè)項(xiàng)目，包括品秀星圖、品秀星樾、品秀星瀚、星樾山畔和星匯城。
年報(bào)顯示，2020年越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)170億元的銷(xiāo)售額，業(yè)績(jī)超過(guò)其大灣區(qū)之外的所有區(qū)域。董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在業(yè)績(jī)會(huì)上放出豪言，2021年TOD項(xiàng)目業(yè)績(jī)將超過(guò)180億元，并沖刺200億元。
就在4月28日，越秀地產(chǎn)還順勢(shì)成立TOD研究院，以期進(jìn)行TOD創(chuàng)新研究、TOD技術(shù)產(chǎn)業(yè)孵化和TOD綜合開(kāi)發(fā)技術(shù)咨詢。
背靠廣州地鐵，越秀地產(chǎn)涉足TOD賽道看似形勢(shì)一片大好，但業(yè)績(jī)?cè)隽勘澈蟛粺o(wú)隱憂。
據(jù)人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板顯示，越秀地產(chǎn)首個(gè)TOD上蓋物業(yè)品秀星圖業(yè)主曾于今年3月14日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行投訴，表示收到的樓貨不對(duì)版，且墻體四周都是裂縫，部分入戶大門(mén)被更改了位置等諸多問(wèn)題。
公開(kāi)資料顯示，品秀星圖屬?gòu)V州地鐵13號(hào)線官湖站上蓋物業(yè)，總建筑面積約133.1萬(wàn)平方米，其中可售建筑面積約94.0萬(wàn)平方米，是一個(gè)超大型居住綜合體。
作為越秀地產(chǎn)入局TOD的首個(gè)項(xiàng)目，品秀星圖定位高端：深度探索TOD模式，打造新型的TOD生活方式，給兩大集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展不斷注入新活力。
然而事與愿違，該項(xiàng)目不僅沒(méi)能成為越秀地產(chǎn)的標(biāo)桿項(xiàng)目，反而因項(xiàng)目質(zhì)量問(wèn)題，為其轉(zhuǎn)型TOD建設(shè)籠罩上一層陰影。
對(duì)手異常強(qiáng)大
此前明源地產(chǎn)研究院預(yù)言，保守估計(jì)TOD市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到5萬(wàn)億，TOD模式將成為房企角逐都市圈建設(shè)的黃金賽道。
近年來(lái)，越來(lái)越多的規(guī)模房企通過(guò)與地鐵公司合作或獨(dú)立投資拿地的形式參與TOD項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，而在規(guī)模上并沒(méi)有太大優(yōu)勢(shì)的越秀地產(chǎn)，面臨著較大的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前國(guó)內(nèi)已涉足或正在涉足TOD的房企已近30家，包括萬(wàn)科、碧桂園、龍湖、綠城、保利、招商蛇口、京投發(fā)展等企業(yè)或入局或深耕，競(jìng)爭(zhēng)激烈。
從公開(kāi)數(shù)據(jù)看，目前華潤(rùn)置地已在全國(guó)落地76個(gè)TOD綜合體，龍湖已持有TOD項(xiàng)目70余個(gè)，萬(wàn)科已經(jīng)布局的數(shù)量接近50個(gè)，而越秀地產(chǎn)僅有5個(gè)項(xiàng)目，且均為廣州本地TOD項(xiàng)目，與上述房企間有明顯差距。
這也意味著，越秀地產(chǎn)要想在TOD賽道立穩(wěn)腳跟，就需要不斷開(kāi)疆拓土，保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
不可否認(rèn)，憑借廣州地鐵的本土優(yōu)勢(shì)，越秀地產(chǎn)在TOD開(kāi)發(fā)上有一個(gè)好的開(kāi)局，但若要在全國(guó)市場(chǎng)分得一杯羹，目前尚無(wú)TOD一體化標(biāo)桿項(xiàng)目的越秀地產(chǎn)，還需更上一層樓。
一方面，從目前來(lái)看，越秀地產(chǎn)獲取TOD項(xiàng)目完全有賴(lài)于二股東廣州地鐵，這種方式能否迅速?gòu)?fù)制到全國(guó)值得商榷。
以品秀星圖TOD項(xiàng)目為例，當(dāng)年廣州地鐵拿地時(shí)，是完全沒(méi)有人競(jìng)爭(zhēng)的，放到廣州之外的城市幾乎不可能有這樣的優(yōu)勢(shì)。
品秀星圖TOD項(xiàng)目不允許聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)，且條件苛刻，像是為廣州地鐵量身打造
另一方面，TOD項(xiàng)目對(duì)房企能力要求很高，包括對(duì)城市的理解、多業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)能力等，越秀地產(chǎn)雖然成立了TOD研究院，TOD上蓋物業(yè)項(xiàng)目也陸續(xù)面世，但尚無(wú)像上海萬(wàn)科·天空之城及重慶龍湖光年等TOD綜合體標(biāo)桿項(xiàng)目，能否“虎口奪食”繼續(xù)獲得TOD項(xiàng)目將成為越秀地產(chǎn)的一大挑戰(zhàn)。
“巨嬰”的尷尬
長(zhǎng)久以來(lái)，越秀地產(chǎn)都是以保守著稱(chēng)，成立38年來(lái)銷(xiāo)售尚不足千億。
某業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)越秀地產(chǎn)：越秀是含著金湯匙長(zhǎng)大的，如果只看勾地，沒(méi)人能贏過(guò)越秀地產(chǎn)，比如現(xiàn)在的地鐵項(xiàng)目，都是二股東送的，但越秀經(jīng)常拿了項(xiàng)目幾年不開(kāi)工，開(kāi)工又幾年，等賣(mài)時(shí)，利潤(rùn)都給利息了。中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)如今都奮斗成了大哥，越秀作為以前的老大哥，卻被喂成了巨嬰。
不過(guò)，這兩年越秀地產(chǎn)一反常態(tài)，開(kāi)始變得激進(jìn)，除了2017年提出要在2020年實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)外，在TOD項(xiàng)目高歌猛進(jìn)開(kāi)疆拓土上也是有目共睹。
截至2020年底，越秀地產(chǎn)TOD項(xiàng)目總土地儲(chǔ)備達(dá)到388萬(wàn)平方米，約占集團(tuán)大灣區(qū)土地儲(chǔ)備的28.7%和總土地儲(chǔ)備的15.8%。
急于擴(kuò)張的越秀地產(chǎn)，將重要籌碼押注在TOD開(kāi)發(fā)上，然而TOD項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)非?？际炙嚨穆睿哂虚_(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、前期投入高、整體回報(bào)慢以及空間設(shè)計(jì)難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等特性，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力有較高的要求。
對(duì)越秀地產(chǎn)這樣的中型房企來(lái)說(shuō)，無(wú)論在資金層面還是開(kāi)發(fā)建設(shè)層面，都需要更多沉淀。只有通過(guò)不斷迭代，完善標(biāo)桿項(xiàng)目，將案例做出來(lái)，才有利于全國(guó)擴(kuò)張。
如若越秀地產(chǎn)無(wú)法將TOD項(xiàng)目做好，那么即便短期內(nèi)拿到地，其“軌交+物業(yè)”的戰(zhàn)略也不可能持久。
結(jié)語(yǔ)
在廣州的地理集中度過(guò)高，是越秀地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，也是掣肘所在，所以全國(guó)化擴(kuò)張勢(shì)在必行。
不過(guò)，對(duì)于習(xí)慣一直被“投喂”的越秀地產(chǎn)，要實(shí)現(xiàn)全國(guó)性擴(kuò)張目標(biāo)，特別是依靠TOD開(kāi)發(fā)走出廣州這一“舒適圈”，面臨著巨大的挑戰(zhàn)，也存在許多不確定性。
一位不愿具名的業(yè)內(nèi)專(zhuān)家曾指出，“越秀地產(chǎn)與廣州地鐵的合作為前者的發(fā)展帶來(lái)了巨大的想象空間，但軌交+物業(yè)模式的探索并非一朝一夕能夠完成，這也成為越秀地產(chǎn)業(yè)績(jī)的一個(gè)重要變量。”
TOD賽道的藍(lán)海雖藍(lán)，但也深藏暗礁，并非所有房企都能斬獲亮眼業(yè)績(jī)，而連上蓋物業(yè)都做不好的房企，相信更難有勝出的機(jī)會(huì)。（李君霞）
